• Yannick Poirier

Quels est la valeur marchande de votre propriété?


Qu’est-ce qu’une valeur marchande?

On décrit une valeur marchande d’une propriété selon laquelle un vendeur est prêt à vendre sa propriété à un prix donné versus le prix d’achat que l’acheteur est prêt à payer pour la même propriété. Donc, la valeur marchande d’une propriété est l’équilibre monétaire entre le vendeur et l’acheteur.

Combien y a t-il de façons d’évaluer la valeur marchande d’une propriété?

Il existe plusieurs façons d’évaluer la valeur marchande d’une propriété. Pour ne nommé que les principales;

  • Évaluation par la méthode des couts

  • Évaluation par l’évaluation municipale

  • Les comparables vendus.

Quel est la façon la plus fiable?

Plusieurs facteurs peuvent influencer le prix de vente d’une propriété :

Géographique : La proximité des services essentiels, quartier familial, accès au lac, etc.

Qualité générale : Plancher de bois francs, toit cathédrale, comptoir de cuisine en granite, etc.

Les commodités : Thermopompe, piscine, spa, ect.

Le terrain : Pente contre-pente, mauvaise herbes, ect.

Et bien d’autres…

Chaque maison est différente l’une de l’autre. Une maison peut être construite par le même entrepreneur et avoir le même plan de construction et pourtant avoir une évaluation marchande différente.

L’évaluation par la méthode des coûts : Cette méthode consiste à évaluer les différentes composantes de la propriété selon le coût d’achat initial et d’ajouter une dépréciation selon le ratio d’âge/vie.

Exemple :

Piscine creusé (prix d’achat initiale 26 000$)

Âge de la piscine (12 ans d’usure)

Dépréciation de base (27%)

Dépréciation subséquente (6%/ans)

Donc :

27 % x 26 000$ = 7 020 $ (dépréciation la première année)

26 000$ - 7 020$ = 18 980 $

18 980 $ x 6% = 1 138.80 $ (dépréciation la 2 ème année)

18 980 $ - 1 138.80 $ = 17 841.20 $

17 841.20 $ x 6% = 16 770.73 $

Etc.

Évaluation par l’évaluation municipale : Cette méthode consiste à consulté les statistiques des propriétés vendus et appliquer sur la propriété sujette.

Exemple :

Évaluation municipale de la propriété sujette 229 000$

Statistiques :

Flèche rouge : Nombre de jour moyen pour vendre une propriété.

Flèche verte : Le prix moyen des propriétés pour Repentigny.

Flèche jaune : Le prix médian (ne tient pas compte des extrêmes).

Flèche rose : Le prix de vente des propriétés par rapport au prix que la maison était affiché. Marge de négociation.

Flèche bleu : Le prix de vente par rapport à l’évaluation municipale.

Donc :

229 000 $ x 1.01 = 231 290 $ (Prix de vente espéré)

96% = 4% de négociation

231 290 $ x 4% = 240 541.60 $ arrondie 240 500 $ ( prix inscrit sur le marché)

Les comparables vendus

Il suffit de comparer la propriété sujette à des propriétés similaires qui ont été vendus récemment. On doit faire des redressements pour ajuster le prix. Exemple avec garage + 15 000$, etc.

La méthode la plus fiable est sans aucun doute la méthode de comparables vendus. Parce qu’elle se base sur des maisons qui ont déjà été vendu donc il y a un équilibre entre le vendeur et l’acheteur.

L’autre méthode qui connait de bons résultats est celle de la méthode des coûts, parce qu’elle se base sur une dépréciation actualisé. Cependant cette méthode nécessite beaucoup de temps et demande beaucoup d’opérations ce qui augmente le risque d’erreur.

L’évaluation municipale est sans contre dit la façon la moins fiable dû au fait qu’elle ne sert qu’à une seule chose; la répartition de la charge fiscale de la municipalité. Cette valeur sert à votre municipalité pour savoir combien elle devra vous imposé sur vos services : Traitement des eaux usés, éclairage des rue, déneigement, etc.


22 vues

© 2020 Yannick Poirier Courtier Immobilier